La Relazione di Regolarità Edilizia è diventata, di fatto, il documento più importante di tutta la compravendita. In un mercato immobiliare profondamente trasformato dal post-Superbonus e dalle nuove regole del “Salva Casa”, la RRE non è più un semplice “optional” richiesto da qualche notaio pignolo, ma il vero spartiacque tra un affare sicuro e un incubo legale.

Di frequente, noi di Edilizia Efficace abbiamo visto decine di trattative bloccarsi a un passo dalla firma perché “mancava la carta”.

Per evitare di arrivare a questo punto, abbiamo creato una guida completa per farti capire cos’è, perché è così indispensabile e quali sono le novità di quest’anno.

1. Che cos’è la RRE? Definizione e funzione

La RRE è un documento redatto da un tecnico abilitato (architetto, geometra o ingegnere) che certifica la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, le planimetrie catastali e, soprattutto, i titoli abilitativi depositati in Comune.

Si tratta di un documento essenziale per verificare la conformità urbanistica e catastale di un immobile. Questo documento, strutturato come un dossier tecnico, contiene informazioni dettagliate sulla storia costruttiva dell’immobile, i permessi ottenuti, le trasformazioni subite nel tempo e la presenza di eventuali vincoli. La relazione serve a certificare che l’immobile corrisponda sia alla planimetria catastale che al progetto depositato in comune, assicurando la congruenza tra lo stato reale dell’immobile e la documentazione ufficiale.

Mentre il venditore è tenuto per legge a dichiarare la conformità dell’immobile, raramente ha le competenze tecniche per farlo con certezza. La RRE sposta questa responsabilità dal venditore a un professionista, garantendo:

• All’acquirente: di comprare un bene “sano” e mutuabile.
• Al venditore: di non ricevere richieste di risarcimento danni o denunce per falso in atto pubblico dopo la vendita.

Per conoscere la differenza tra le due leggi il nostro articolo RRE o RTI? Gli acronimi che rischiano di bloccare il tuo rogito

2. Relazione di conformità urbanistica e catastale: a cosa serve

Ogni intervento edilizio per essere autorizzato necessita della verifica di conformità dell’immobile rispetto alle normative urbanistico-edilizie. La prima operazione da fare, è la verifica della conformità edilizia del manufatto oggetto di intervento.

Con la relazione tecnica integrata di conformità urbanistica e catastale il tecnico abilitato va a certificare la situazione urbanistica, catastale e di agibilità di un immobile.

3. Relazione di regolarità edilizia: è obbligatoria?

La relazione non è obbligatoria, ma fortemente consigliata, lo abbiamo specificato all’inizio. Nessuna norma la disciplina compiutamente, ma possiamo comunque individuare un riferimento normativo come possibile campo di esistenza:

• l’art. 29, 1-bis della legge 52/1985, laddove consente che la conformità catastale oggettiva sia attestata, anziché dalla parte alienante, da un tecnico abilitato agli atti di aggiornamento catastale;
• il D.L 72/2020 quando viene normato il certificato di stato legittimo dell’immobile.

4. Relazione di regolarità edilizia: chi la rilascia

Data la natura millimetrica e la complessità normativa di una pratica così delicata, la Relazione di Regolarità Edilizia deve essere obbligatoriamente redatta e asseverata da un professionista abilitato (Architetto, Ingegnere o Geometra).

Non si tratta di un semplice documento formale, ma di una vera e propria assunzione di responsabilità civile e penale: il tecnico certifica, sotto la propria responsabilità, che l’immobile rispetti fedelmente le normative edilizie e catastali vigenti.

Affidarsi a un esperto di Edilizia Efficace significa garantire alla compravendita un terzo occhio imparziale e autorevole. Questa figura è l’unico scudo legale capace di blindare la transazione, assicurando la totale conformità dell’immobile e proteggendo sia il venditore che l’acquirente da ogni possibile contenzioso futuro.

5. Cosa contiene una RRE?

Non esiste un unico modello legislativamente approvato della relazione di regolarità edilizia e mancano anche le modalità di redazione e dei suoi requisiti. Possiamo, tuttavia, individuare alcune informazioni necessarie da inserire nella relazione:

• planimetria catastale e dati catastali: rappresenta lo stato reale dell’immobile rispetto alla planimetria catastale ufficiale;
• titoli edilizi: come i permessi di costruzione, i permessi di ristrutturazione e i permessi di ampliamento;
• sopralluogo: il tecnico incaricato effettua un sopralluogo nell’immobile per verificare che lo stato dei luoghi coincida perfettamente con quello depositato in comune;
• verifica catastale: il tecnico incaricato verifica che ci sia anche la corrispondenza catastale, ovvero che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda alla planimetria catastale ufficiale;
• certificazione: la relazione viene firmata e certificata dal tecnico incaricato, che si assume la responsabilità della correttezza delle informazioni fornite.

La relazione di conformità urbanistica è fondamentale per garantire la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile e per evitare problemi futuri, come contenziosi o difficoltà nella gestione e manutenzione dell’immobile.

6. RRE: i documenti necessari

Possiamo essere più precisi nell’elencare i documenti necessari per ottenere la relazione di conformità urbanistica e catastale e questi prevedono:

• atto di provenienza dell’immobile;
• planimetria catastale;
• visura catastale storica;
• ultimo titolo abilitativo;
• elaborato planimetrico;
• estratto di mappa;
• titoli edilizi completi di grafici rilasciati dal Comune.

8. 7. Relazione di regolarità edilizia: quanto costa?

Definire un costo univoco per la RRE non è possibile, poiché ogni immobile rappresenta un caso a sé. L’investimento varia in base alla complessità della consulenza tecnica, che viene parametrata su fattori specifici:

• Dimensioni e tipologia dell’immobile: Dallo studio di un monolocale alla verifica di una villa storica.
• Analisi documentale: La mole di titoli abilitativi da reperire presso gli archivi comunali.
• Ispezioni in situ: Il numero di sopralluoghi necessari per un rilievo millimetrico dello stato di fatto.
• Urgenza e tempistiche: Il coordinamento necessario per rispettare le scadenze del rogito.

È importante ricordare che, qualora la relazione evidenziasse difformità urbanistiche o catastali, andranno preventivati i costi per le necessarie pratiche di sanatoria volte a regolarizzare l’immobile prima della vendita.

Chi sostiene la spesa?

Non esiste una norma nazionale che imponga il pagamento a una parte specifica; la prassi può variare significativamente tra le diverse province e regioni. Tuttavia, l’orientamento prevalente segue una logica di responsabilità legale:

Soggetto pagante	Frequenza	Motivazione principale	Il vantaggio reale
Il venditore	Prassi Comune (Maggior parte dei casi)	È obbligato per legge a garantire e dimostrare la totale conformità urbanistica e catastale del bene che sta vendendo.	Diventa il suo “biglietto da visita”: dimostra trasparenza, velocizza la trattativa e previene cause legali post-rogito.
L’acquirente	Scelta volontaria (a fini di tutela)	Decide di commissionarla se il venditore non la fornisce, per avere una verifica tecnica indipendente prima di firmare.	Massima sicurezza sull’investimento: evita di comprare immobili con abusi nascosti e si assicura che la banca conceda il mutuo.
Accordo tra le parti	Spesso utilizzata (Divisione equa)	Entrambi riconoscono che la RRE è un documento fondamentale per la validità e la sicurezza dell’intero atto notarile.	Tutela condivisa: il costo viene ammortizzato e si procede alla stipula del rogito con assoluta serenità da ambo i lati.

8. Attestato regolarità edilizia: cos’è l’ARE?

L’Attestato di Regolarità Edilizia (ARE) rappresenta uno dei pilastri fondamentali nelle transazioni immobiliari moderne. Introdottosi con forza nelle prassi notarili a partire dal 2017, questo documento è diventato un requisito essenziale per ogni compravendita, sia essa destinata a uso residenziale o commerciale.

Si tratta di una dichiarazione asseverata da un professionista qualificato e iscritto all’Albo, il cui compito è certificare la perfetta corrispondenza tra lo stato attuale dell’edificio e la situazione edilizia autorizzata dal Comune.

L’importanza dell’ARE non si esaurisce al momento del rogito. Questo certificato di conformità urbanistica è oggi indispensabile per:

• Accesso ai bonus fiscali: Senza la prova che l’immobile sia urbanisticamente conforme, decade il diritto a usufruire delle agevolazioni per la ristrutturazione e l’efficientamento energetico.
• Donazioni e successioni: Protegge il passaggio di diritti a terzi, evitando che vengano trasferiti immobili con abusi edilizi latenti.
• Trasparenza amministrativa: Conferma che ogni singola modifica apportata nel tempo sia stata regolarmente autorizzata, tutelando il valore dell’investimento.

In sintesi, l’ARE è il documento che “congela” la verità edilizia di un immobile, trasformandola in una certezza legale valida per il notaio, la banca e lo Stato.

9. Come ottenere l’attestato di regolarità edilizia

L’ARE, come anticipato,viene rilasciato da un professionista abilitato e iscritto all’albo competente. I costi associati al suo rilascio variano in base alle dimensioni dell’immobile e solitamente sono a carico del venditore, a meno che non sia diversamente concordato tra le parti.

Il procedimento prevede una serie di passaggi, che includono un sopralluogo presso l’immobile per effettuare un rilievo dettagliato, l’accesso alla documentazione presso il comune e il catasto e infine la comparazione tra il rilievo effettuato e la documentazione raccolta. Una volta completato il processo, vengono rilasciate due copie cartacee dell’attestato di regolarità edilizia.

9.1 Utilità e scadenze dell’attestato di regolarità edilizia

L’ARE è fondamentale per verificare la conformità dell’immobile e per individuare eventuali abusi edilizi. Ad esempio, un appartamento potrebbe essere stato ristrutturato senza che sia stata depositata alcuna documentazione presso il comune, il quale potrebbe possedere un progetto edilizio differente.

In caso di discrepanze, l’attestato risulta indispensabile per poter effettuare diverse operazioni, tra cui compravendite, richieste di mutuo, ristrutturazioni, donazioni o cessioni di diritti a terzi e surroghe del mutuo. La sua validità e rilevanza sono dunque cruciali per garantire la correttezza e la legalità delle transazioni immobiliari.

10. Cosa succede se la relazione di regolarità edilizia non è aggiornata?

Pur non essendo obbligatoria, come abbiamo visto, è una relazione tecnica molto importante. Le conseguenze di avere una relazione di regolarità edilizia non aggiornata possono essere significative e possono influire sulla sicurezza e sulla trasparenza delle operazioni immobiliari.

Questa tabella riassume le principali:

Tipo di rischio	Impatto sulla compravendita	Descrizione del Problema
Contenziosi legali	Molto Alto	Discrepanze tra lo stato reale e i documenti creano dubbi sulla legittimità, innescando controversie giudiziarie tra acquirente e venditore.
Incertezza tecnica	Alto	Mancata rilevazione di difformità o abusi che rimangono “latenti”, pronti a trasformarsi in ostacoli insormontabili per futuri interventi.
Svalutazione immobile	Molto Alto	Un immobile non conforme è difficile da vendere o locare. La percezione di irregolarità porta l’acquirente a trattare il prezzo pesantemente al ribasso.
Blocco gestionale	Medio	Difficoltà nella manutenzione straordinaria o nella gestione ordinaria, poiché non si conosce l’effettiva legittimità delle strutture esistenti.
Sanzioni e multe	Alto	Rischio di incorrere in sanzioni amministrative o penali per l’impossibilità di dimostrare la regolarità urbanistica agli organi di controllo.

In generale, una relazione di regolarità edilizia non aggiornata può creare problemi e incertezze che possono influire sulla sicurezza e sulla trasparenza delle operazioni immobiliari. È quindi importante che le relazioni siano aggiornate e verificate regolarmente per garantire la regolarità e la sicurezza degli immobili.

11. Quali sono le conseguenze se manca la RRE?

Arrivare al rogito senza una Relazione di Regolarità Edilizia è come guidare senza assicurazione: puoi farlo, finché non succede qualcosa. Le conseguenze principali però sono importanti ed è bene che tu le tenga a mente. Esse sono:

• Nullità dell’atto: se emergono abusi gravi non dichiarati, il contratto di vendita può essere annullato.
• Blocco del mutuo: il perito della banca, se riscontra difformità non asseverate, blocca immediatamente l’erogazione del prestito.
• Svalutazione dell’immobile: un acquirente consapevole utilizzerà l’assenza di RRE per trattare al ribasso il prezzo, temendo costi di sanatoria occulti.

13. 12. Errori comuni da evitare

• Confonderla con l’APE: l’Attestato di Prestazione Energetica dice “quanto consuma” la casa; la RRE dice “se è legale”. Sono entrambi necessari, ma servono a scopi diversi.
• Pensare che basti la visura catastale: come abbiamo visto, il Catasto non prova la regolarità edilizia. Una casa può essere conforme al Catasto ma abusiva per il Comune.
• Farla “all’ultimo minuto”: l’accesso agli atti in Comune per recuperare i vecchi progetti può richiedere da 30 a 60 giorni. Muoversi tardi significa perdere l’acquirente.

Come ti aiuta Edilizia Efficace?

La RRE non è un documento che si può compilare “da ufficio”. Richiede indagine sul campo e profondissima conoscenza delle norme regionali piemontesi e nazionali.

FAQ – le risposte alle Tue domande

✅ D: Cos’è esattamente la RRE e a cosa serve?

R: La RRE è un dossier tecnico redatto da un professionista abilitato che certifica la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile, le planimetrie catastali e i titoli abilitativi (permessi) depositati in Comune. Serve a garantire che la casa sia “sana” dal punto di vista legale, proteggendo il venditore da future cause e l’acquirente da abusi edilizi occulti.

✅ D: La Relazione di Regolarità Edilizia è obbligatoria per legge?

R: Tecnicamente non è obbligatoria per legge nazionale, ma è diventata un requisito fondamentale nella prassi immobiliare. Molti notai la richiedono per stipulare l’atto e le banche spesso non concedono il mutuo senza questo documento che asseveri lo “stato legittimo” dell’immobile.

✅ D. Qual è la differenza tra RRE e APE?

R: È facile confondersi tra le sigle, ma hanno funzioni molto diverse:

• RRE: Certifica se l’immobile è legale (conformità urbanistica e catastale).
• APE: Certifica quanto consuma l’immobile (efficienza energetica).

✅ D: Chi deve pagare per la redazione della RRE?

R: Solitamente la spesa è a carico del venditore, poiché è lui a dover garantire che il bene venduto sia conforme alle norme. Tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente o decidere di dividere le spese per una maggiore tutela condivisa.

✅ D: Quanto tempo ci vuole per ottenere il documento?

R: Il tempo dipende principalmente dai tempi di risposta del Comune per l’accesso agli atti (il recupero dei progetti originali). In media, il processo può richiedere dai 30 ai 60 giorni. Per questo motivo, è fondamentale richiederla non appena si decide di mettere l’immobile in vendita.

✅ D: Cosa succede se il tecnico riscontra delle difformità (abusi)?

R: Se emergono discrepanze tra il progetto depositato e lo stato di fatto, l’immobile non può essere venduto immediatamente. Sarà necessario procedere con una pratica di sanatoria per regolarizzare la situazione prima del rogito, affrontando i relativi costi tecnici e sanzionatori.

✅ D: Cosa rischio se vendo casa senza la RRE?

R: I rischi sono elevati e includono:

• Nullità dell’atto: il contratto di vendita può essere annullato in caso di abusi gravi.
• Richiesta di risarcimento: l’acquirente può citare in giudizio il venditore anche anni dopo la vendita.
• Perdita dell’affare: l’acquirente può ritirarsi dalla proposta se la banca nega il mutuo a causa delle irregolarità.

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