La differenza principale tra CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) e e SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) risiede nell’entità dei lavori edilizi: la CILA riguarda interventi minori e non strutturali (manutenzione straordinaria interna), mentre la SCIA è necessaria per lavori più invasivi che modificano strutture portanti, sagoma o destinazione d’uso, quindi CILA o SCIA 2026 ?

Spesso queste sigle hanno creato tanta confusione ai non addetti ai lavori generando mille dubbi e domande su come procedere, quanto sarà il costo dell’intervento, si deve contattare un tecnico?

Ma non preoccuparti, con questa guida Edilizia Efficace cercherà di semplificarti al massimo la questione, chiarendo in primis la differenza tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione. Inoltre, ti segnaleremo quali interventi necessitano del professionista e della pratica CILA, CIL, SCIA o permesso di costruire e approfondiremo costi, tempi, detrazioni fiscali e procedure da attivare per non incappare in sanzioni o abusi.

Facciamo ordine una volta per tutte: ecco cosa devi sapere oggi per non trasformare una ristrutturazione in un incubo legale

1. Manutenzione ordinaria: quali interventi fare SENZA pratica

Secondo l’Art. 3 del Testo Unico sull’Edilizia (T.U. E.) rientrano nella manutenzione ordinaria:

“Gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Sono quindi opere che non richiedono alcun titolo edilizio come la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi, o anche dei tramezzi stessi qualora vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell’originale.

Ma sono anche altre le casistiche in cui puoi intervenire senza autorizzazione. Te le abbiamo riassunte in questa tabella:

Categoria Intervento	Descrizione delle opere	Note e vincoli importanti
Infissi e serramenti	Sostituzione porte interne, infissi esterni (finestre, porte-finestre, lucernari).	Verificare eventuali vincoli estetici in edifici storici.
Finiture e Tinteggiature	Tinteggiatura pareti interne/esterne e soffitti; pavimentazione interna ed esterna; rifacimento facciate.	Edifici Vincolati: Richiesto nullaosta della Soprintendenza anche per semplice ripristino di pitture o affreschi.
Impianti Tecnologici	Sostituzione caldaia o radiatori; riparazione impianto elettrico, riscaldamento o gas; sanitari; camini.	Le riparazioni non devono alterare le caratteristiche portanti degli impianti.
Sicurezza e Domotica	Installazione/sostituzione citofoni, videocitofoni, antenne e telecamere.	Attenzione alla privacy per le telecamere esterne.
Esterni e Arredo	Tende da sole, ringhiere, parapetti, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole, cancellate e muri di cinta.	Tende da sole: Rispettare regolamento condominiale e decoro della facciata.
Idrico e fognario	Riparazione/sostituzione canalizzazioni fognarie; vasche raccolta acque; intercapedini interrate (scannafossi).	Fognature: Solo se non si modifica percorso o dimensione delle tubazioni.
Barriere e accessibilità	Interventi per eliminazione barriere architettoniche (rampe, servoscala).	Non devono comportare ascensori esterni o alterare la sagoma dell’edificio.
Opere temporanee	Installazione di manufatti per esigenze temporanee (es. ponteggi).	Devono essere rimossi entro 90 giorni.
Energia e ambiente	Montaggio pannelli solari e impianti fotovoltaici.	Vincoli: Attenzione alle aree soggette a tutela della Soprintendenza.
Aree verdi e svago	Aree ludiche senza scopo di lucro (parchi giochi) e arredo delle pertinenze.	Solo per aree pertinenziali private.
Strutture (manutenzione)	Trattamento dei ferri di armatura arrugginiti e riparazione recinzioni.	Fondamentale per la conservazione della sicurezza statica.

2. Che cos’è la manutenzione straordinaria e quali opere sono realizzate con CILA e SCIA?

Se riprendiamo la normativa, la manutenzione straordinaria, definita nell’art. 3 del T.U. sull’edilizia, riguarda:

“le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.”

Nella manutenzione straordinaria ricadono anche il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.

Sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici necessarie a mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio, oppure per l’accesso allo stesso, ad eccezione degli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali.

Quindi, per ricadere all’interno della manutenzione straordinaria, bisogna realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari senza aumentare il volume della casa (ampliamenti). 

Inoltre, dal 2020 ricadono in manutenzione straordinaria anche i cambi di destinazione d’uso non rilevanti. In pratica, si tratta di cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale.

Le categorie sono 5:

• residenziale,
• turistico ricettiva,
• produttiva – direzionale,
• commerciale,
• agricola.

Quindi, ad esempio, se dovessi trasformare un ristorante in un bar, ricadresti in manutenzione straordinaria, in quanto entrambe le destinazioni ricadono in categoria commerciale. Viceversa, se dovessi trasformare un appartamento (residenziale) in una banca (direzionale), non ricadresti in manutenzione straordinaria. 

Ma tutti questi tipi di interventi richiedono o la CILA o la SCIA.

3. Che cos’è la CILA?

La CILA, acronimo di comunicazione di inizio lavori asseverata, è una pratica edilizia che serve a comunicare al Comune l’inizio di determinati lavori su un immobile, che non comportano modifiche della struttura e la necessità di richiedere un permesso di costruire o SCIA.

Costituisce una comunicazione contenente un’asseverazione che attesta che il progetto presentato rispetti diversi requisiti come:

• rispetto delle norme edilizie;
• conformità allo strumento urbanistico approvato e ai regolamenti edilizi vigenti;
• rispetto delle norme di settore (norme tecniche per le costruzioni, energetiche, antincendio, paesaggistiche, ambientali, superamento delle barriere architettoniche, ecc.).

Si tratta di un titolo edilizio semplificato introdotto dalla legge 73/2010 che consente di avviare i lavori immediatamente dopo la presentazione della comunicazione, senza dover attendere un’autorizzazione formale da parte dell’ente comunale.

La CILA deve essere redatta e asseverata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) che certifica la conformità del progetto alle normative edilizie e urbanistiche vigenti.

 Di norma, viene presentata dal proprietario, o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”,  presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente ma nella prassi viene delegato un professionista abilitato.

Il proprietario dei lavori deve inviare al comune il progetto e la comunicazione di inizio lavori, firmata da un tecnico abilitato.

Questo tecnico certifica che i lavori:

• rispettano i piani urbanistici e i regolamenti edilizi;
• sono conformi alle normative sismiche ed energetiche;
• non riguardano parti strutturali dell’edificio.

La comunicazione deve includere anche i dati dell’impresa incaricata di eseguire i lavori.

La presentazione della CILA prevede la redazione di alcuni documenti. Ecco quali servono da allegare alla CILA:

• la relazione tecnica asseverata dal tecnico abilitato;
• la documentazione catastale (visura, planimetria);
• gli elaborati grafici (stato di fatto e situazione di progetto);
• documentazione sullo stato legittimo dell’immobile;
• la documentazione sulla sicurezza;
• la documentazione sulla regolarità contributiva;
• la ricevuta di pagamento di eventuali diritti di segreteria da pagare al Comune;
• l’atto di provenienza;
• documenti di identità (del proprietario dell’immobile, del tecnico esperto).

Per gli interventi soggetti a CILA, ove la comunicazione di fine lavori sia accompagnata dalla prescritta documentazione per la variazione catastale, quest’ultima è tempestivamente inoltrata da parte dell’amministrazione comunale ai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate.

4. Quali sono le opere che necessitano della CILA?

Tra gli interventi ricadenti in manutenzione straordinaria abbiamo:

Categoria intervento	Descrizione delle opere	Adempimenti e note tecniche
Distribuzione Interna	Spostamento di tramezzi e divisori (non portanti); apertura, chiusura o spostamento di porte e infissi.	Il tecnico deve asseverare il rispetto dei rapporti aeroilluminanti e dei regolamenti edilizi.
Opere in Cartongesso	Realizzazione di controsoffittature.	Attenzione: Comportano un abbassamento della quota (altezza utile delle stanze).
Frazionamenti e Accorpamenti	Divisione di una unità in due o più, o unione di più unità.	Ammesso anche con variazione di superfici o carico urbanistico, purché senza modifica della volumetria complessiva e mantenendo la destinazione d’uso.
Impianti Idrici e Fognari	Nuovi allacciamenti o rifacimento fognature con modifiche di percorso o caratteristiche.	Differisce dalla manutenzione ordinaria proprio per la modifica strutturale/di percorso.
Impianti Termici e Gas	Rifacimento impianti di riscaldamento, condizionamento e climatizzazione; posa di canne fumarie.	Obbligatorio il deposito della Legge 10 (risparmio energetico) e la Dichiarazione di Conformità dell’installatore.
Impianti Elettrici	Rifacimento integrale dell’impianto elettrico (appartamento o intero fabbricato).	Obbligatoria la Dichiarazione di Conformità dell’impresa installatrice.

5. Quando si usa la CILA per ristrutturazione edilizia?

La CILA è anche necessaria per lavori di ristrutturazione che rientrano nella manutenzione straordinaria, come il rifacimento dell’impianto elettrico o la modifica di spazi interni.

Quando si deve rifare o modificare l’impianto elettrico di un’abitazione, può essere richiesta o meno la presentazione della CILA. Il restyling dell’impianto elettrico domestico richiede una distinzione normativa cruciale per procedere correttamente tra obblighi e semplificazioni:

Qualora si pianifichi un rifacimento integrale del sistema elettrico, comprendente la sostituzione di condutture, prese e componenti tecnici, la presentazione della CILA diventa obbligatoria. Tale adempimento risulta indispensabile per certificare la sicurezza dell’abitazione e la piena conformità ai parametri legali vigenti;

Al contrario, gli interventi minori, quali l’integrazione di punti luce o il rinnovo degli apparecchi, rientrano nell’alveo dell’edilizia libera. In questi casi la CILA non è necessaria, purché le opere non vadano a intaccare o stravolgere componenti strutturali significative dell’immobile.

5.1 Serve la CILA per il cappotto termico?

L’efficientamento energetico tramite cappotto termico in Italia esige un preciso iter burocratico, configurandosi legalmente come manutenzione straordinaria. Il titolo edilizio cardine è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), normata dall’articolo 22 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). 

In scenari specifici, laddove l’intervento non alteri i parametri volumetrici o prospettici dell’immobile, potrebbe risultare sufficiente la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).

Qualora il fabbricato ricada sotto tutele architettoniche o vincoli paesaggistici, la natura dell’opera e le prescrizioni territoriali potrebbero invece imporre il ricorso al Permesso di Costruire. 

Risulta infine determinante un’analisi preventiva dei regolamenti edilizi locali e regionali: tali strumenti urbanistici contengono spesso disposizioni peculiari che condizionano fattivamente la progettazione e la posa del sistema isolante esterno.

6. Quali sono le opere soggette a Scia o Permesso di Costruire?

Per tutte le opere che non trovi nella tabella servono la SCIA e il Permesso per Costruire (altri articoli)

Semplificando e cercando di generalizzare, la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sostituisce la CILA, quando l’intervento riguarda opere che insistono su elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.), per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali).

Esempi tipici sono:

•  la cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, 
• la realizzazione di un solaio
• il rifacimento del sottotetto (link all’articolo dei tetti)
•  il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi
•  la perforazione di un pozzo artesiano
• per il cambio di destinazione d’uso.

Infine, la pratica più “complessa”, che richiede l’autorizzazione al procedere da parte del Comune è il Permesso di Costruire. Quest’ultimo si usa per le nuove costruzioni, le sopraelevazioni, gli ampliamenti o le opere di ristrutturazione pesante.

Se hai già realizzato un intervento, non contrario ai regolamenti o alle normative, senza comunicarlo al comune non preoccuparti! O meglio, “sanare l’abuso”, senza aumento di volume, ti comporterà una piccola sanzione. Ma vediamolo in dettaglio.

7. Quali sono le sanzioni per mancato invio della CILA o della SCIA?

L’omessa comunicazione degli interventi al Comune comporta una sanzione amministrativa di 1.000 euro, regolarizzabile attraverso la procedura di “CILA tardiva”. Tale sanzione è ridotta di due terzi (333 euro) qualora la sanatoria avvenga spontaneamente a lavori ancora in corso. Per tali ragioni, risulta caldamente sconsigliato avviare opere edilizie senza il preventivo supporto di un tecnico abilitato.

In presenza di incrementi volumetrici o di superficie — previa verifica di ammissibilità secondo il Piano Regolatore o gli strumenti urbanistici locali — l’ammenda viene parametrata all’entità dell’abuso, imponendo il versamento del doppio degli oneri di urbanizzazione (ovvero i contributi dovuti all’ente pubblico per infrastrutture primarie e servizi collettivi).

Oltre all’esborso economico, le criticità maggiori emergono in sede di compravendita immobiliare. In tale contesto, l’alienante deve garantire la piena conformità urbanistica ed edilizia del cespite: la sussistenza di difformità insanabili precluderebbe la commerciabilità del bene, bloccando di fatto il rogito e compromettendo la validità dell’atto.Questo nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai piani comunali. 

Ricorda! Se hai realizzato un aumento di volume dove non era permesso, occorre demolire il manufatto!

Per focalizzare meglio i concetti, ti presentiamo una tabella riassuntiva:

Tipologia di irregolarità	Sanzione economica / procedura	Conseguenze legali e immobiliari
Mancata CILA (Lavori già conclusi)	1.000 € (CILA tardiva).	Rischio di blocco della compravendita fino alla regolarizzazione.
CILA in corso d’opera (Comunicazione spontanea)	333 € (Riduzione di 2/3 della sanzione).	Regolarizzazione immediata del cantiere.
Incrementi di Volume/Superficie (Se ammessi dal Piano Regolatore)	Doppio degli oneri di urbanizzazione (parametrato all’entità dell’abuso).	Necessità di accertamento di conformità e aggiornamento catastale.
Abusi non sanabili (Aumenti di volume NON permessi)	Nessuna sanzione pecuniaria sostitutiva.	Obbligo di demolizione del manufatto e ripristino dello stato dei luoghi.
Mancanza di conformità urbanistica	Spese tecniche per sanatorie e perizie.	Nullità dell’atto di vendita: impossibilità di rogitare e perdita di valore del bene.

Vuoi verificare la conformità urbanistica del tuo immobile? Per tutti gli aggiornamenti leggi l’articolo Conformità Urbanistica 2026: questa sconosciuta. Ecco come  vendere e ristrutturare senza rischi.

8. Quali sono i tempi e la durata?

Per quanto riguarda i tempi della CILA, dipende molto dalla stesura della pratica e dalla produzione dei disegni da parte del tecnico; infatti, essendo la CILA una comunicazione a carico del proprietario, che non necessita di approvazione, ha efficacia dal momento in cui viene depositata. Stesso dicasi della SCIA. Discorso a parte per il Permesso di Costruire che necessita dell’approvazione del Comune per cui possono passare diversi mesi.

La maggior parte del tempo si perde a causa del Comune, in quanto, occorre richiedere una visura degli atti abilitativi per poter visionare eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, CILA che hanno interessato l’unità immobiliare in passato. Questo per poterli confrontare con lo stato effettivo dell’immobile al fine di riscontrare eventuali difformità (abusi). I tempi vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi, a seconda del Comune.

A differenza della Scia e del permesso di costruire, la CILA non ha una durata e non prevede il deposito di varianti (modifiche al progetto iniziale), né in corso d’opera, né finali. In caso di modifiche al primo progetto occorre presentarne una nuova.

Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l’aggiornamento catastale (bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto oltre che in Comune e la visura così da comunicare all’Agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse).

9. Quanto costa una CILA?

Per quanto riguarda i costi, riuscire a generalizzare e quantizzare è molto difficile in quanto le variabili sono molteplici. Noi di Edilizia Efficace abbiamo comunque provato a creare una tabella per darti una panoramica:

Voce di spesa	Tipologia di Attività	Costi Stimati / Variabili
Onorari Professionali	Pratiche urbanistiche (CILA/SCIA), aggiornamento catastale, progettazione energetica e impiantistica.	Variabile: In base alla complessità e al numero di elaborati richiesti.
Gestione Cantiere	Direzione Lavori (DL) e Coordinamento della Sicurezza (CSP/CSE).	Percentuale: Spesso calcolata sul valore totale delle opere.
Diritti di Segreteria	Deposito CILA, SCIA e aggiornamento catastale (Docfa).	CILA: 50 € SCIA: 150 € Catasto: 70 €
Interventi Edili	Lavorazioni di cantiere, demolizioni, ricostruzioni e finiture.	Variabile: Legato ai costi unitari di ristrutturazione e computo metrico.
Allacci Utenze	Connessione ai servizi a rete per l’unità immobiliare.	Idrico: 150 € Gas: 200 €

10. Dalla carta al cantiere: la tua casa merita valore

Ristrutturare non è solo una questione di mattoni e vernice, ma un vero e proprio investimento sul valore e sulla sicurezza del tuo immobile. Muoversi correttamente tra edilizia libera, CILA e SCIA può sembrare un labirinto burocratico, ma affrontarlo con i giusti strumenti trasforma ogni potenziale “grattacapo” in una garanzia di conformità per il futuro.

Che tu stia sognando un moderno open space o un efficiente cappotto termico, ricorda: la bellezza di un progetto finisce dove iniziano le carte, ma la sua serenità dura per sempre se ogni tassello è al posto giusto.

FAQ: Domande frequenti

✅D: Chi può presentare la CILA?

R: La CILA può essere presentata dal proprietario dell’immobile o chi ha un titolo legittimo (es. usufruttuario, comodatario). La pratica, però, deve essere redatta e firmata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, perito).

✅D: Quali lavori richiedono la CILA?

R: La CILA, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è richiesta per una serie di interventi edilizi che non coinvolgono modifiche strutturali. Tra questi rientrano, ad esempio, i lavori di manutenzione straordinaria come il rifacimento del bagno e realizzazione di un nuovo servizio igienico o rifacimento degli impianti (elettrico, idraulico o del gas), la modifica della disposizione interna dei locali, l’installazione del cappotto termico per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio, oppure operazioni di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, a condizione che non comportino cambiamenti di volume o della destinazione d’uso.

✅D: Quando non serve la CILA?

R: Non serve per manutenzione ordinaria (tinteggiature, pavimenti, sostituzione porte), interventi in edilizia libera (art. 6 D.P.R. 380/01) e lavori che richiedono SCIA o permesso di costruire.

✅D: Dove si presenta la CILA?

R: La CILA si presenta al SUE (Sportello Unico per l’Edilizia) del Comune dove si trova l’immobile. In molti comuni è possibile farlo online, in altri serve invio via PEC o consegna manuale.

✅D: Quali documenti servono per la CILA?

R: Alla CILA vanno allegati una serie di documenti che includono relazione tecnica asseverata, elaborati grafici (stato di fatto e progetto), visura e planimetria catastale, atto di provenienza dell’immobile, documentazione di sicurezza e regolarità contributiva, dati dell’impresa esecutrice, copia dei documenti di identità e ricevuta dei diritti di segreteria (se previsti).

✅D: Quando serve la CILA Superbonus (CILA-S)?

R: La CILA-S è obbligatoria per accedere al Superbonus, sia per interventi energetici (Ecobonus) che antisismici (Sismabonus). Permette anche lavori strutturali, ma solo se rientrano nelle agevolazioni.

La mancata presentazione della CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) comporta una sanzione amministrativa pari a 1.000 euro, come previsto dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001. Tuttavia, nel caso in cui la CILA venga depositata spontaneamente in corso d’opera, la sanzione è ridotta a un terzo, ovvero a 333,33 euro.

✅D: È consentito presentare la CILA prima del rogito?

R: È possibile presentare la CILA anteriormente al rogito notarile, a condizione che sussista un accordo scritto tra le parti (promittente venditore e promissario acquirente) che preveda l’immissione anticipata nel possesso dell’immobile da parte dell’acquirente. In tal caso, il promissario acquirente, pur non essendo ancora proprietario, può essere legittimato a presentare la CILA in qualità di avente titolo, in forza del possesso derivante dal contratto preliminare.

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