C’è un certificato fondamentale che non può mancare nella documentazione del tuo immobile, soprattutto se vuoi vendere e comprare casa nel 2026: si tratta dell’APE (attestato di prestazione energetica), quello che è, a tutti gli effetti, il passaporto verde della tua abitazione.

Con le nuove normative all’orizzonte, l’APE smette di essere un semplice adempimento burocratico e diventa lo strumento chiave della transizione ecologica tra le mura domestiche. Se stai pensando di vendere o acquistare, capire la classe energetica è il primo passo per trasformare un vecchio edificio in una casa moderna, sostenibile e a prova di futuro.

Per non perderti nessuna informazione sul tema, Edilizia Efficace ha qui per te un articolo che affronta punto per punto ogni aspetto dell’APE.

Se vuoi informarti a dovere, continua a leggere!

1. Che cos’è l’APE?

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE, o più comunemente “certificato energetico”) è un documento che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile. Attraverso l’APE il cittadino viene a conoscenza di caratteristiche quali il fabbisogno energetico dell’edificio o dell’unità edilizia, la qualità energetica del fabbricato, le emissioni di anidride carbonica e l’impiego di fonti rinnovabili di energia, che incidono sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dell’immobile.

In questo modo, il proprietario è guidato verso una scelta consapevole nel caso di acquisto, locazione o di recupero (ristrutturazione o riqualificazione). 

Con prestazione energetica si fa riferimento alla quantità di energia necessaria per soddisfare annualmente le esigenze legate a un uso standard dell’immobile per il riscaldamento, il raffrescamento, la ventilazione, la produzione di acqua calda sanitaria e, negli edifici non residenziali, anche per l’illuminazione, gli ascensori e le scale mobili. 

Da ottobre 2015 l’APE ha un formato standard su tutto il territorio nazionale. Le prime due pagine dell’APE contengono le informazioni essenziali per il cittadino. 

2. I contenuti dell’APE

L’APE ha un formato standard valido su tutto il territorio nazionale ed è strutturato per fornire informazioni semplici e chiare sull’efficienza, le prestazioni e il fabbisogno energetico dell’edificio e degli impianti termici.

Di norma, l’Attestato di Prestazione Energetica redatto correttamente riporta le seguenti informazioni:

Categoria	Dettagli Tecnici
Indicatori di prestazione	Prestazione energetica globale (energia primaria totale e non   rinnovabile) e relativi indici.
Classificazione	Classe energetica (da A4 a G) determinata dall’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile.
Qualità del fabbricato	Indici di prestazione termica per climatizzazione invernale, area solare equivalente e trasmittanza termica periodica.
Sostenibilità e ambiente	Emissioni di CO2, indici di energia rinnovabile/non rinnovabile ed energia elettrica esportata.
Consumi e servizi	Quantità annua di energia per vettore energetico e lista dei servizi (riscaldamento, acqua calda, ecc.) con le loro efficienze.
Confronto e miglioramento	Valori di riferimento (requisiti minimi) e raccomandazioni per interventi migliorativi economicamente convenienti.

In particolare, la classe energetica dell’edificio (da A4 a G) è determinata sulla base dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio EP_gl,nr.

Più è bassa la lettera associata all’immobile, maggiore è il suo consumo energetico.

3. La classe non è acqua

Entro 24 mesi dalla data di entrata in vigore della direttiva (29 maggio 2026), l’attestato di prestazione energetica dovrà essere conforme al modello di cui all’allegato V.

Esso specifica la classe di prestazione energetica dell’edificio su una scala chiusa che usa solo le lettere da A a G.

La lettera A corrisponde agli edifici a emissioni zero e la lettera G corrisponde agli edifici con le prestazioni peggiori del parco immobiliare nazionale al momento dell’introduzione della scala.

Gli Stati membri che, a 24 mesi dalla data di entrata in vigore della presente direttiva, designano già gli edifici a emissioni zero come “A0” possono continuare a utilizzare tale designazione anziché classe A.

Gli Stati membri provvedono affinché le restanti classi (da B a F o, qualora A0 sia utilizzato, da A a F) abbiano un’adeguata distribuzione degli indicatori di prestazione energetica tra le classi di prestazione energetica.

La direttiva prevede che gli Stati membri potranno definire una classe di prestazione energetica A+ per gli edifici che soddisfano tutte le seguenti condizioni:

1. elevati standard di efficienza con fabbisogno di energia per riscaldamento, raffrescamento, ventilazione e acqua calda non superiore a 15 kWh/(m²·anno);
2. produzione in loco di un quantitativo di kWh di energia da fonti rinnovabili superiore sulla base di una media mensile;
3. positività carbonica in termini di GWP del ciclo di vita dell’edificio, anche per quanto concerne i materiali da costruzione e gli impianti utilizzati durante la costruzione, l’installazione, l’uso, la manutenzione e la demolizione.

4. Come fare l’APE

Oltre a raccogliere la documentazione richiesta (visura catastale, planimetria, libretto d’impianto, ecc.), il tecnico certificatore (sempre un geometra o un ingegnere), è tenuto ad effettuare un sopralluogo per raccogliere le informazioni necessarie alla determinazione degli indici di prestazione energetica (stratigrafie, caratteristiche degli elementi costruttivi e degli impianti).

Solo a questo punto, il tecnico potrà avvalersi di uno dei software certificati dal Comitato Termotecnico Italiano (CTI) per effettuare i calcoli necessari alla determinazione dell’indice di prestazione energetica globale e all’individuazione della classe energetica dell’edificio senza trascurare di indicare anche specifici interventi migliorativi.

5. Quando serve l’APE, quando è obbligatorio, chi può redigerlo?

L’APE è un documento ufficiale valido per 10 anni e può essere prodotto solo da professionisti accreditati secondo il DPR 16 aprile 2013, n. 75.

L’APE è obbligatorio:

• per gli edifici di nuova costruzione e per quelli sottoposti a demolizione e ricostruzione
• per gli edifici esistenti (in caso di compravendita e di nuovo contratto di locazione)
• in caso di lavori di ristrutturazione importante

L’APE è richiesto:

• per gli atti notarili di compravendita
• per i contratti d’affitto
• per l’accesso alle detrazioni fiscali (EcoBonus e SuperBonus) previste per gli interventi di efficientamento energetico (il miglioramento della classe energetica va dimostrato mediante l’APE)
• per pubblicizzare annunci immobiliari
• per ottenere dal GSE gli incentivi statali sull’energia prodotta da impianti fotovoltaici

Se vuoi conoscere quali bonus sono attivi per il 2026, leggi l’articolo  BONUS (ancora da scrivere)

6. A chi e come va trasmesso l’APE?

Al termine della compilazione l’esperto dovrà sottoscrivere l’APE, trasmetterlo alla Regione o Provincia autonoma competente e consegnarlo al richiedente entro i quindici giorni successivi a tale trasmissione.

Le Regioni e le Province autonome archiviano gli APE nel proprio catasto e trasmettono le informazioni raccolte al SIAPE, il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica gestito dall’ENEA.

7. Quando è obbligatorio aggiornare l’APE?

Secondo l’articolo 6 del DLgs 192/2005, la certificazione energetica deve essere aggiornata “ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare”. Rientrano tra gli interventi:

• sostituzione del portone d’ingresso;
• posa del cappotto termico o dell’isolamento interno o in intercapedine;
• sostituzione degli infissi o installazione di schermature solari;
• ristrutturazione o posa dell’isolante sul tetto;
• rifacimento o nuova realizzazione del vespaio;
• installazione di nuova caldaia a condensazione, a pellet o altri combustibili;
• installazione delle termovalvole sui radiatori;
• installazione di un cronotermostato;
• installazione di una nuova pompa di calore;
• installazione di nuovi termosifoni o termoconvettori;
• nuovo boiler (scaldacqua);
• installazione di un impianto fotovoltaico o solare termico;
• installazione o sostituzione della ventilazione meccanica controllata VMC.

Devi rifare l’APE, ma hai paura di non essere in regola? Sciogli i tuoi dubbi leggendo l’articolo…..

8. Quanto costa redigere l’APE? Chi paga l’APE?

Non è possibile precisare il costo di un APE in maniera univoca perché il tutto dipende dalla tipologia di immobile, dagli eventuali lavori realizzati e da un’altra serie di variabili. L’APE deve essere redatto da un tecnico abilitato e, in certi casi, accreditato (certificatore energetico).

Anche se non è possibile indicare un importo minimo (ti ricordo che i minimi professionali sono stati abrogati nel 2012), è possibile stabilire degli importi di riferimento, basandosi sulle tabelle dei corrispettivi definiti dal decreto parametri (D.M. 17 giugno 2016).

L’APE è sempre a carico del proprietario dell’immobile ma a chiederlo, invece, può essere chiunque con l’autorizzazione del proprietario.

9. Quali sono le sanzioni per chi non fa l’APE?

Nelle tabelle riportate di seguito ti forniamo un quadro sinottico dei casi in cui sussistono precisi obblighi e le relative sanzioni:

Caso di violazione	Responsabile	Sanzione amministrativa	Note aggiuntive
Compravendita (mancanza APE)	Proprietario (Venditore)	€ 3.000 – € 18.000	L’atto non è più nullo, ma la multa è pesante.
Nuova locazione (mancanza APE)	Proprietario (Locatore)	€ 1.000 – € 4.000	Ridotta a metà se l’affitto è  superiore ai 3 anni.
Nuova costruzione (mancata redazione)	Costruttore	€ 3.000 – € 18.000	L’APE è necessario per il certificato di agibilità.
Annuncio immobiliare (senza dati energetici)	Responsabile annuncio	€ 500 – € 3.000	È obbligatorio indicare classe e indice di prestazione.
Direttore Lavori (mancato deposito AQE/APE)	Tecnico incaricato	€ 1.000 – € 6.000	Prevista anche la segnalazione all’Ordine professionale.
APE non conforme o falso	Certificatore	€ 700 – € 4.200	Possibili risvolti penali per dichiarazioni mendaci.

10. Decreto Requisiti Minimi 2025: come cambia l’APE

Il Decreto Requisiti Minimi 2025, che entrerà in vigore dal 3 giugno 2026, aggiorna le norme di efficienza energetica in Italia ma non contiene modifiche dirette all’APE né agli obblighi di certificazione energetica.

Tuttavia, le nuove regole aggiornano le metodologie di calcolo comportando una potenziale variazione della scala di valutazione tra le classi energetiche.

In particolare, l’edificio di riferimento con cui si confronta quello reale è più performante, poiché ora include i ponti termici, rendendo le verifiche di legge più stringenti.

Anche l’obbligo di utilizzo delle superfici lorde e l’introduzione di metodi di calcolo più accurati per le prestazioni energetiche, in linea con le nuove norme UNI/TS 11300, impatta direttamente sull’APE.

Con riferimento agli edifici non residenziali, l’APE prodotto tiene maggiormente conto dei consumi per raffrescamento, illuminazione e sistemi verticali, con standard più severi.

11. Una casa amica dell’ambiente vale molto di più

Grazie a questo articolo abbiamo visto che APE 2026 non è più un semplice “foglio di carta” da allegare a un contratto, ma una vera e propria carta d’identità energetica che determina il valore di mercato e il comfort della tua casa. Con l’irrigidimento delle normative e i nuovi metodi di calcolo previsti dal Decreto Requisiti Minimi, farsi trovare impreparati non è solo un rischio burocratico, ma un potenziale danno economico.

Che tu stia pianificando una vendita, una ristrutturazione o semplicemente voglia ridurre l’impatto delle bollette, investire in una certificazione accurata e in interventi migliorativi è oggi la strategia più intelligente per proteggere il tuo investimento immobiliare.

Non fermarti qui!

Il mondo dell’efficienza energetica e delle normative edilizie è in costante evoluzione. Per navigare senza errori tra nuove leggi e incentivi:

• Resta aggiornato: continua a seguire il blog di Edilizia Efficace per non perdere le ultime novità sul Salva Casa e sui bonus edilizi.
• Chiedi a un esperto: se hai dubbi sulla validità del tuo certificato o vuoi pianificare un miglioramento di classe, consulta sempre un tecnico abilitato.

12. Domande frequenti sull’APE

✅D: In che cosa consiste l’APE?

R: Il certificato energetico (APE) è un attestato, redatto da un tecnico abilitato tramite un sopralluogo all’immobile, che consente di avere tutte le informazioni su come è stato costruito un edificio sotto il profilo dell’isolamento termico e del consumo energetico.

✅D: Chi rilascia l’APE?

R: A rilasciare l’APE è sempre un tecnico certificatore, ossia un geometra o un ingegnere che è tenuto ad effettuare un sopralluogo per raccogliere le informazioni necessarie alla determinazione degli indici di prestazione energetica (stratigrafie, caratteristiche degli elementi costruttivi e degli impianti).

✅D: Quando è necessario fare l’APE?

La redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatoria nei seguenti casi:

• Transazioni immobiliari e locazioni: è necessario per ogni atto di compravendita, trasferimento a titolo gratuito (donazioni), permuta o per la stipula di nuovi contratti di locazione.
• Interventi edilizi: l’obbligo sussiste per gli edifici di nuova costruzione e per quelli sottoposti a ristrutturazioni rilevanti, ovvero interventi che interessano oltre il 25% della superficie dell’involucro edilizio.
• Edifici pubblici: la certificazione è richiesta per gli immobili di proprietà pubblica con una superficie utile superiore ai 250 m².
• Commercializzazione: i dati energetici devono essere obbligatoriamente inseriti in tutti gli annunci immobiliari, sia per la vendita che per l’affitto.

Oltre a rappresentare un requisito essenziale per l’ottenimento del certificato di agibilità, l’APE è il documento tecnico cardine per accedere alle principali agevolazioni fiscali (quali Superbonus ed Ecobonus) e per la gestione efficiente degli impianti termici nelle strutture pubbliche.

✅D: Cosa si rischia se non si ha l’APE?

R: In caso di compravendita senza APE, il proprietario rischia una sanzione che varia da 3.000 a 18.000 euro. Situazione diversa si verifica per i contratti di locazione, dove la sanzione in assenza del certificato può oscillare tra 300 e 1.800 euro.

✅D: È possibile vendere casa senza APE? 

R: No, non è possibile vendere una casa in Italia senza l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), poiché è un documento obbligatorio per legge, richiesto dal notaio per l’atto di compravendita, altrimenti la vendita è nulla e si incorrono in sanzioni amministrative pecuniarie, che possono arrivare a cifre significative.

✅D: Cosa controlla il geometra per fare l’APE?

R: Per redigere l’APE, durante un sopralluogo, il geometra controlla la geometria e l’orientamento dell’immobile, l’involucro edilizio (muri, solai, finestre, isolamento), gli impianti (riscaldamento, raffrescamento, ACS), e i sistemi a energia rinnovabile, rilevando dati per calcolare la prestazione energetica. Tramite specifici software, definisce la classe energetica a cui appartiene l’immobile.

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